埼玉県の再建築不可の土地を買い取っています

ブルーハウスは、埼玉県さいたま市に拠点を置く、土地専門の不動産会社です。

「理想の土地がなければ一から切り出せばいい」という発想で、土地の仕入れから造成までをワンストップで行い、分譲に特化した独自のサービスを開発、提供しています。

扱いの難しいとされる再建築不可物件ですが、私たちは再建築不可に限らず、そうした物件を独自の視点から甦らせることで発展してきました。

以下に、再建築不可の土地にどのような欠点があり、私たちに何ができるのかを解説してみたいと思います。

再建築不可の土地とは

再建築不可とは、文字通り建物の建て替えができないことです。

現存する建物はすべて、建築基準法や都市計画法といった法律に則っていることが求められます。

しかし、社会は時代と共に変化します。建築当時は適法であり、その土地の建物も何も変わっていないのに、法改正や周辺環境の変化によって不適法となってしまう事例は、どうしても出てきてしまいます。

こうした物件は既存不適格と呼ばれ、法律違反とは見なされません。ただそれは猶予のようなもので、建て替えや増築を行う際には、現行法を遵守する必要があります。

問題なのは、土地自体が不適格となってしまっているケースです。耐震性など建物自体に不適格の理由があれば建て替えは可能ですが、土地自体に問題があるとどうにもできません。

このように現行法に則ると建物が建てられない、土地自体が既存不適格な物件を再建築不可の土地と呼びます。

再建築不可物件と違反建築物は全くの別物

不適格や不可など、ネガティブな言葉が使われるためか、再建築不可物件を違反建築物と誤解する人もいます。

しかし、オーナーに何の過失もない再建築不可物件と異なり、違反建築物は新築時の杜撰な検査や増改築によって意図的に建てられた物件と見なされます。これは、例えオーナーにその意識はなくとも同じです。建築時点ですでに存在した法律を破ったわけですから、当然罰則を受けます。

各エリアを管轄する特定行政庁（建築物の審査などを行う行政機関）には、違反建築物のオーナーや関係行者に対し行政命令を出せる権利が与えられており、命令に従わない場合は懲役刑、あるいは罰金刑が科されます。

再建築不可と違反建築物は、似ているようで全く違うものなのです。

土地が再建築不可になる理由について

土地が再建築不可になるのは、建築基準法第43条（第四十三条 htpps://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_43）で定められる接道義務を果たしていないからです。

これは「建築物の敷地は、建築基準法が定める幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という義務です。一部例外を認める許可制度はありますが、原則として違反する敷地は建築物を建てられません。

再建築不可の土地はなぜ売却が難しいのか

再建築不可の物件は、そのままでは建て替えができません。購入する場合、すでに建っている建築物をやりくりして住むか、再建築できるように土地を現行法に合わせる工事や手続きを行う必要があります。

この扱いづらさが、再建築不可の土地の売却が難しいとされる理由です。

再建築不可の土地を建築可能にする方法

前述の通り、再建築不可の物件でも、接道義務を守る形に修正すれば建物を建てることができます。

例えば敷地は道路に2メートル以上接しているのに、道路の幅が4メートルという建築基準法の定義を満たしていない場合。土地の境界線を道路の幅が4メートルになるように下げることができれば、その土地は再建築可能になります。

また、敷地に接する道路は4メートル以上であるのに、敷地が2メートル以下しか接していない旗竿地の場合。足りない幅の分の土地を隣家から購入したり、借りたりして補填すれば、やはり再建築可能となります。

このほか、接道義務をどうしてもクリアできない場合に、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生の面で周辺環境に対する問題がないと認め、建築審査会の同意を得られた場合に、例外的に建築が許可されるケースがあります。

こちらの例外については、埼玉県の公式ホームページが詳しい資料を公開していますので、興味がある人は参考にしてみてください。（https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/118431/43annnai_030330.pdf）

いずれも手間とコストは覚悟する必要がある

努力次第で再建築不可の土地でも建物を建てられるようになることは間違いありません。

ただそのためには、多大な労力と少なくない元手が必要です。例えば道路を広げるために土地の境界を下げる場合、工事に加え土地を市町村に寄付する手続きが必要です。

隣家から土地を供与してもらう場合も、よほどコミュニケーションに長けた人でないと簡単ではないでしょう。役所から許認可を得る場合も、前提となる情報を用意し、整理して、根気よく手続きを進めなければなりません。

こうした労力が売却価格に結びつけば良いのですが、大山鳴動して鼠一匹、ということもありえます。実際、プロの不動産屋でも扱いを誤り、損失を出すケースもあるほどです。

ブルーハウスは柔軟に再建築不可の土地の買い取りに対応します

ブルーハウスは、土地の分譲を専門に行う不動産会社です。

土地の売却に関連する法律、諸手続きはもちろん、近隣との調整から土地の加工に至るまで、豊富な知見を蓄えています。これは、土地に特化するという、不動産業界の常識に逆らう選択をしたことで培われた独自の強みだと自負しています。

これまで解説してきたような理由から、再建築不可の土地は仲介で買い手が付きづらく、また業者による買取でも、その業者に相応の知識と経験が求められます。

私たちは持てる知見を総動員して土地のポテンシャルを引き出し、敬遠されがちな再建築不可の土地を柔軟に買い取ります。

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私たちの事業の目的は、「独自のリノベーション・土地の加工技術で、市場に素敵な不動産を供給し、夢ある家探しができる世の中をつくる」ことです。

いずれは、埼玉から世界のトップブランドになることを本気で志しています。

正直・誠実に、土地のポテンシャルを信じる私たちだからこそ可能な高値での買取を目指します。再建築不可の土地の売却をお考えであれば、ぜひお気軽にご相談ください。