埼玉県の市街化調整区域の土地を買い取っています

ブルーハウスでは、埼玉に特化して、市街化調整区域の土地の買取を行っています。

一般的に、市街化調整区域の土地は購入の前にも後にも複雑な手続きが必要で、買い手がつきづらいものです。

私たちは「オーダーメイドの土地分譲」という独自のサービスを手掛けており、そこで培った様々なノウハウを応用して、こうしたデメリットを最小限に抑えた取引を実現します。

このページでは、そもそも市街化調整区域とは何か、というところから、私たちの買取サービスの特長を解説していきたいと思います。

市街化調整区域とは

都市計画法では、市街化区域と市街化調整区域という二つの区域区分を用いて、無秩序な都市成長を予防しています。

一般的に取引される土地は、市街化区域に属します。市街化区域の場合、エリアに応じた役割のようなものがあり、その役割に応じて建てられる建築物が制限されます。エリアごとに建物の高さや種類を制限し、低層住宅地に高層ビルを建てるといった、無秩序な開発を予防しているわけです。

市街化調整区域は、住宅や商業施設、工場といった役割の外にある、主に農林水産業と市街化の調和を図るために設けられる区域です。公益上の理由がない開発や、住居の新築・増築が制限されており、土地の活用をするには特定行政庁への届け出をする必要があります。

埼玉県下における区域区分の今後

埼玉県では、昭和45年に初めて区域区分を行い、これまでに7回、段階的な見直しを行ってきました。高度経済成長に伴う人口の増加に対応するためです。

埼玉は首都圏に属しますが、近い将来人口が減少に転じることが予想されています。これに伴って、県も令和3年に区域区分制度に対する見直し要領（https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/5526/kuikikubungizyutukizyun.pdf）を発表しました。

今後は、開発圧力の減少を目的とした区域区分から、少子高齢化が進む中でより都市の魅力を高めるための区域区分にシフトしていくこととなります。

市街化調整区域であっても、市街化が進んでいる区域は市街化区域に編入する。また、反対に市街化区域であっても、人口減が進む地域は市街化調整区域に編入して宅地化の抑制を図る、といった見直しがより顕著になっていくことでしょう。

市街化調整区域の土地はなぜ売却が難しいのか

市街化調整区域の土地の開発は、都市計画法第34条に列挙されているものに限られています。詳細は省略しますが、前述の通り住宅用地の開発はこれらの条項に含まれていません。ちなみに、各条項についてはさいたま市が公式ホームページで綺麗にまとめてくれていますので、詳細を知りたい方はそちらを参照してみてください。(https://www.city.saitama.jp/005/003/021/003/p011692.html）。

仮に、市街化調整区域の土地を住宅とは別の目的で土地を購入したい、という人がいたとしても、担保価値が低いため金融機関の借り入れ審査は厳しいものになります。

また、市街化が進んでいないためインフラに難があり、コンビニやスーパーといった利便性の高い施設も周囲にはまずありません。

このように、買い手に求める条件が厳しくなることが、市街化調整区域の土地が売却しづらい大きな理由です。

実は売却側の負担も大きい

ただでさえ買い手がつきづらい上に、市街化調整区域の土地は売却側にも負担を強います。

例えば土地の用途が農地となっている場合、農地法による制限により、そのままでは農家か農業従事者にしか売却できません。農地以外の目的で売るには、管轄の市町村の農業委員会に農地転用許可申請を出し、所定の許可を得る必要があります。

売ろうと思っても自分のタイミングでは動けず、役所からの返答を待たねばなりません。

複数の法律が絡み、手続きも込み入っていることから、土地を売却したくても行動に移せないケースも見られます。

柔軟に売却に対応できる業者が少ない

市街化調整区域の土地に限らず、不動産の売却には買取と仲介の2つの方法があります。買取は不動産会社が直接買い取ること。仲介は不動産会社に買い手を仲介してもらうことです。

一般に、これらの違いは「早く売るか」「高く売るか」に行き着きます。

買取は待機時間ゼロで買い手がつくわけですが、不動産会社に作業負担（土地の整理など）が発生するため、その分売却価格は低くなります。

仲介ではそうした費用は発生しませんが、買い手が見つかる保証はなく、魅力の乏しい物件だと何年も売れ残るリスクがあります。

買取にせよ仲介にせよ、市街化調整区域の物件の扱いに詳しい不動産会社は限られます。選択できる手段が限られてしまうのも、土地の売却を難しくする厄介な点です。

ブルーハウスは柔軟に市街化調整区域の土地の買い取りに対応します

冒頭でも触れましたが、ブルーハウスではありそうでなかった「土地の分譲」という独自のサービスを手掛けています。一般には売りづらいとされる土地物件に手を入れ、生まれ変わらせることは、私たちの最も得意とするところです。

市街化調整区域でも、状況によっては十分に…

市街化調整区域のデメリットばかり挙げてきましたが、状況によっては買い手がつくのに十分な魅力を持っているケースもあります。

例えば市街化調整区域の端、つまり市街化区域に隣接したエリアであれば、特定行政庁の許可が得やすい傾向があります。市街化区域がすぐそばにあるわけですから、インフラも整っており、生活利便性に関連する施設も身近にある可能性が高いです。

また、すでに何らかの事業を目的に開発許可を取っている土地は、許可を得たものと同じ用途であれば建物を建て直すことができます。開発許可を得ている前例があるぶん、転用もしやすく、そうでない土地と比べて取引しやすい傾向があります。

これらはわかりやすい例ですが、他にも状況や捉え方によって、物件の価値が変わるケースは多く見られます。

ブルーハウスへのご相談・買取査定依頼はこちら！

どんな土地にも必ず何か魅力があり、その魅力に惹かれる人がいます。市街化調整区域の土地は制限が多く、専門知識があっても簡単ではありません。

私たちは、そうした案件の魅力を引き出したいと強く願い、またアイディアが浮かぶまであらゆる知恵を絞って考え続けることに自信と誇りを持っています。

土地の売却にお困りであれば、ぜひお気軽にご相談ください。どんな土地でも、高額買取のために全力を尽くします。